張掖市物業(yè)管理實(shí)施辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，　由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同　約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，　維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理已有規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

本辦法所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。

本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用人。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資

格，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)。

第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)

制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五條物業(yè)管理實(shí)行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　組織落實(shí)，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)行業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督并履行下列職責(zé)：

（一）　制定本市物業(yè)服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策并組織實(shí)施；

（二）　本市住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）　建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員培訓(xùn)制度；

（四）　制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

（五）　建立全市統(tǒng)一的物業(yè)行業(yè)管理信息平臺；

（六）　指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定自律性規(guī)范并監(jiān)督實(shí)施；

（七）　實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)督管理工作并履行下列職責(zé)：

（一）　貫徹執(zhí)行物業(yè)行業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策制度；

（二）　轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，依法公開各種事項(xiàng)和費(fèi)用；

（三）　轄區(qū)內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（四）　組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員開展培訓(xùn)；

（五）　指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）　人民政府實(shí)施物業(yè)服務(wù)管理相關(guān)工作；

（六）　落實(shí)物業(yè)服務(wù)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。市直相關(guān)部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列工作：

（一）　發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動幅度；

（二）　自然資源部門負(fù)責(zé)共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)用房的規(guī)劃審查和規(guī)劃驗(yàn)收；

（三）　市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對小區(qū)內(nèi)無照經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)、車輛停放亂收費(fèi)、電梯等特種設(shè)備安全使用以及計(jì)量器具等監(jiān)督檢查；

（四）　公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公共安全、監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、公共秩序維護(hù)、車輛停放等的監(jiān)督管理；飼養(yǎng)禁養(yǎng)犬、犬吠擾民、高空拋物違法行為的查處；

（五）　應(yīng)急管理部門履行安全生產(chǎn)綜合監(jiān)管職責(zé)，突發(fā)事故災(zāi)害應(yīng)急處置和救援；

（六）　消防部門負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全主體責(zé)任，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展火災(zāi)隱患排查整治及消防宣傳培訓(xùn)、安全演練等工作，確保消防設(shè)施完好有效，疏散通道暢通，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法違規(guī)行為；

（七）　街道辦事處負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)損壞、侵占公共綠地的行為；負(fù)責(zé)做好住建、自然資源部門移送的、群眾舉報(bào)投訴的小區(qū)內(nèi)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私挖地下室等違法行為的查處工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責(zé)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作。

街道辦事處　（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會負(fù)責(zé)本　轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等各項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)糾紛；協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系；督促本轄區(qū)內(nèi)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實(shí)施物業(yè)管理。

第六條積極推動業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立黨組織，建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制。

第七條市、縣區(qū)政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

（一）　按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）　提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）　提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）　參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）　選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）　監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）　監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）　對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）　監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）　遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）　執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會做出的決定；

（四）　按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（五）　按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進(jìn)行。由縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行

劃定。

第十一條有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。】梢詫⑵浯_定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域：

（一）　屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；

（二）　處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）　配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）　商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）　其他可以整合成一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第（二?。?、（三　）、（五）　項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建　筑物規(guī)模一般不小于　3　萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十二條物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：

（一）　物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）　共用設(shè)施設(shè)備情況；

（三）　建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；

（四）　業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；

（五）　物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、接管時(shí)間。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第十三條業(yè)主大會由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會會議決定以下事項(xiàng)：

（一）　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　制定和修改管理規(guī)約；

（三）　選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）　選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）　使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）　籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）　改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）　改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）　有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十四條業(yè)主人數(shù)在　50　人以上?。ê緮?shù)）　100　人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于　50　人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，　由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)　主委員會職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在100　人以上?。ê緮?shù)）　的，可按幢、單元、樓層等

為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

第十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，　已交付業(yè)主使用的房屋建　筑面積達(dá)到　50％以上，或者達(dá)到　30％以上不足　50％，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。

符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

第十六條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積、總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)：

（一）　專有部分面積按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）　業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算，總?cè)藬?shù)按照此項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第十七條符合成立業(yè)主大會條件的，縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。?yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后　30　日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。〈砗途印。ù澹∶裎瘑T會代表組成。籌　備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。〈頁?dān)任。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)將擬定的業(yè)主大會籌備組成員的名單、基本情況、產(chǎn)生過程等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于　15　日。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。

第十八條籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：

（一）　確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（二）　確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）　草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）　依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（五）　制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（六）　制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）　完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開　15　日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

第十九條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：

（一）　業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）　管理規(guī)約；

（三）　選舉業(yè)主委員會。

第二十條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

第二十一條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)做出規(guī)定：

（一）　業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）　業(yè)主委員會的職責(zé)；

（三）　業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）　業(yè)主大會會議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（五）　業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（六）　業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（七）　業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）　業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等；

（九）　業(yè)主委員會換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（十）　業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（十一）　業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。第二十二條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)做出規(guī)定：

（一）　物業(yè)的維護(hù)、使用、管理；

（二）　專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（三）　物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）　業(yè)主公共利益的維護(hù)；

（五）　業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（六）　業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（七）　違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第二十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開業(yè)主大會會議。經(jīng)　20％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會　應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。無故不組織召集的，　由街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召集。

第二十四條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。業(yè)主大會做出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，　由　5　人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）　具有完全民事行為能力；

（二）　遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）　熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）　具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

（六）　具備必要的工作時(shí)間；

（七）　業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。

第二十六條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)

行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）　執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）　召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；

（三）　代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）　及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）　監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（六）　督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

（七）　組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（八）　調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）　業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起　30　日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處?。ā∴l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?。∞k理備案手續(xù)：

（一）　業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（二）　管理規(guī)約；

（三）　業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）　業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)。

第二十八條業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起　30　日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。

第二十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在　7　日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，　由業(yè)主委員　會三分之一以上委員或者持有　20％以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，　業(yè)　主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

（一）　以書面方式提出辭職請求的；

（二）　不履行委員職責(zé)的；

（三）　利用委員資格謀取私利的；

（四）　拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）　侵害他人合法權(quán)益的；

（六）　因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起　3　日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的　財(cái)物移交業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起　10　日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)

用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第三十三條首次業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位的，　由全體業(yè)主承擔(dān)。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)使用情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

第三十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和街道辦事處　（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居　（村）　民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居（村）　民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會，并認(rèn)真聽取社區(qū)居?。ù澹∶裎瘑T會的建議。

第三章前期物業(yè)管理

第三十六條商品房銷（預(yù)）　售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國家

建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。投標(biāo)人少于　3　個(gè)或者房屋建筑面積小于　3　萬平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積?。?，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出具體的約定。

建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前將臨時(shí)管理規(guī)約書面告知物業(yè)買受人并予以說明。

物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十九條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、

業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第四十一條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進(jìn)行現(xiàn)場檢查和驗(yàn)收，做相應(yīng)記錄?，F(xiàn)場查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第四十三條在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）　竣工總平面圖，單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）　共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）　物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）　承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第四十四條規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于

開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積　2‰－3‰的比例確定物業(yè)管理用房，　不　低于　40　平方米；物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施。

第四十五條物業(yè)服務(wù)用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第四十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第四十七條一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

第四十八條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，積極建立信用體系檔案，實(shí)施分類分級管理，可根據(jù)失信行為的程度，通過限制物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的承接、星級晉升資格評定等方式，實(shí)行動態(tài)差別化管理，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）　根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況，針對物業(yè)服務(wù)區(qū)域制定共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)、車輛管理等方面的制度；

（二）　按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)管理法規(guī)實(shí)施物業(yè)管理；

（三）　按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用；

（四）　制止違反物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定的行為；

（五）　要求業(yè)主委員會協(xié)助管理；

（六）　將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)；

（七）　法律、法規(guī)規(guī)定的其它權(quán)利。第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

（一）　履行物業(yè)服務(wù)合同，依法經(jīng)營；

（二）　接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)承接后續(xù)加裝電梯的管理，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支狀況；

（三）　遵守有關(guān)規(guī)定，保證服務(wù)質(zhì)量，不亂收費(fèi)；

（四）　及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（五）　定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)，及時(shí)辦理業(yè)主投訴，提高服務(wù)質(zhì)量；

（六）　做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；

（七）　為業(yè)主的身份、住宅等個(gè)人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項(xiàng)不得向其他單位和個(gè)人透露；

（八）　積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)认嚓P(guān)專業(yè)單位進(jìn)入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利；

（九）　制定管理區(qū)域的消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，開展防火檢查、巡查，消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、

消防車通道暢通，確保消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效，組織消防安全宣傳，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案并定期組織演練。在管理區(qū)域集中設(shè)置電動車充電樁；

（十）　接受社區(qū)居（村）　民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)　管理相關(guān)工作；

（十一）　法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五十一條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。

第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十三條規(guī)　定的資料。

第五十四條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第四十三條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第五十五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，　由業(yè)主和　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照發(fā)展和改革委員會會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

第五十六條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法提起訴訟。

第五十七條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

已交付給物業(yè)買受人或符合交房條件，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面方式通知物業(yè)買受人，物業(yè)買受人沒有正當(dāng)理由拒絕辦理房屋交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付或書面通知之日起次月計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或者入住后不使用，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的　70％交納，不得因此增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

第五十八條物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：

（一）　管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福

利費(fèi)用；

（二）　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）　物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）　物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）　物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）　辦公費(fèi)用；

（七）　物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）　物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的由原建設(shè)單位負(fù)責(zé)，保修期滿后應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

第六十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

未收費(fèi)到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。

第六十一條縣區(qū)市場監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及發(fā)改部門，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主可向縣區(qū)市場監(jiān)管主管部門投訴，縣區(qū)市場監(jiān)管主管部門接到投訴后，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理。

第六十二條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防搭建違章建筑、擅自改變房屋使用性質(zhì)等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對違法行為依法處理。

第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對其所有或者使用的窗戶、空調(diào)外機(jī)等物品或設(shè)施的管理、維護(hù)，并承擔(dān)安全管理責(zé)任，防止高空墜物。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第六十四條業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前　60　天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照法定程序由全體業(yè)主共同決定，還應(yīng)當(dāng)提前　60　天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十五條縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、發(fā)改部

門、市場監(jiān)管部門、街道辦事處?。ㄠl(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）　等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五章物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，　由　業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主的書面同意，且不得影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共空間使用、維護(hù)。

第六十七條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

（一）　損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）　對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

（三）　存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過荷載的物品；

（四）　利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動。

第六十八條業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，

必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位申報(bào)登記。裝飾裝修房屋必須按照住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位對物業(yè)裝飾裝修過程中違反規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)采取措施予以制止，對已造成事實(shí)的，報(bào)告有關(guān)部門，依法處理。

第六十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)　主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）　的維修、養(yǎng)護(hù)和更新：

（一）　業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）　業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備?。性O(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁?、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）　業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）　業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第七十條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交納住宅專項(xiàng)維修資金。

住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用和管理按照《張掖市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第七十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動停車場?。◣欤?，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先　提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以臨時(shí)有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人使用。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，

也可以按照業(yè)主大會的決定使用；不得以只售不租為由拒絕出租，租金按照發(fā)改部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地停放機(jī)動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。

第七十二條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第七十三條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備必須維修時(shí)，業(yè)主又沒有交存住宅專項(xiàng)維修資金或交存的住宅專項(xiàng)維修資金余額不足的，維修費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第六章監(jiān)督管理

第七十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法，

法律、法規(guī)、規(guī)章已有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第七十五條物業(yè)行政主管部門和有關(guān)部門及其工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，　由其所在單位或者上級機(jī)關(guān)　責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人依法給予處分。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章附則

第七十六條業(yè)主不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自行管理的，依照《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《甘肅省物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七十七條本辦法中物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備包括：

（一）　共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）　共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備、落水管、單元門等；

（三）　公用設(shè)施：一般包括道路、散水、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)備、機(jī)動車（非機(jī)動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房。